Le financement de l'achat d'une propriété se fait habituellement par l'obtention d'une hypothèque auprès d'une institution financière.
Il faut distinguer entre le prêt qui est consenti par l'institution financière et l'hypothèque elle-même. L'hypothèque constitue une charge qui affecte la propriété achetée et qui garantit au prêteur le remboursement de son prêt. Il s'agit donc d'une garantie pour le prêteur à l'effet que si son prêt n'est pas remboursé selon les modalités prévues à l'acte d'hypothèque, il pourra alors (après les avis et procédures requises) exercer sa garantie contre la propriété elle-même et en obtenir la vente en justice afin de rembourser le capital du prêt effectué, les intérêts et les frais.
Au Québec, la signature d'un acte d'hypothèque immobilière est réservée au notaire car l'acte d'hypothèque doit être reçu en forme notariée “en minute” (portant un numéro consécutif) afin d'être valide. Vu que l'acte notarié est conservé par le notaire et atteste de sa signature par les parties, il constitue une garantie d'existence et de conformité pour le prêteur et l'emprunteur. Certains disent au notaire qu'ils ont obtenu une hypothèque pré-approuvée et que tout est fait, que le notaire n'a rien à faire, ce qui n'est vraiment pas le cas. Le notaire doit tout préparer afin de mettre en oeuvre les décisions de financement déjà établies entre le prêteur et l'emprunteur. Le notaire doit, entre autres choses, préparer l'acte d'hypothèque selon les modalités exigées du prêteur. Il doit faire l'examen des titres de la propriété afin de s'assurer que l'hypothèque sera bien du rang prévu (habituellement de premier rang). Il doit faire rapport écrit de ses recherches au prêteur pour l'informer de la situation légale de l'immeuble, de la situation des taxes foncières, de l'assurance et du statut civil et matrimonial de l'emprunteur. La signature de l'acte d'hypothèque sera dans la plupart des cas la première rencontre avec le notaire et ce sera le premier acte qui sera signé par l'acheteur chez son notaire en vue de l'achat. À cette première rencontre le notaire pourra également expliquer de façon détaillée à l'acheteur le déroulement de toute la procédure du financement et de l'achat de la propriété et des documents qui seront signés par les parties.
Le “rang” de l'hypothèque est déterminé par l'existence ou non d'autres hypothèques non remboursées ou non "radiées" sur le Registre foncier du bureau de la publicité des droits de la région où se trouve l'immeuble. Chaque propriété est constituée d'un ou de plusieurs lots qui chacun, possède un index spécifique sur lequel sont inscrites toutes les transactions qui se sont produites quant à cette propriété et tous ces index constituent le Registre foncier. Par exemple, toutes les ventes et toutes les hypothèques pour une propriété y apparaissent et permettent alors de déterminer si le vendeur est vraiment le bon propriétaire de la propriété à être achetée et s'il existe des hypothèques qui peuvent affecter cette propriété. Le notaire verra tout cela et pourra conseiller et agir en conséquence.
Lorsque l'acte d'hypothèque aura été signé devant le notaire par l'emprunteur et le prêteur, le notaire devra alors en faire l'inscription au Registre foncier et c'est cette inscription qui déterminera le “rang” de l'hypothèque. Le rang d'une hypothèque par rapport à d'autres hypothèques sur le même immeuble est toujours déterminé par la date de son inscription au Registre foncier. Par exemple, si un vendeur avait lui-même obtenu une hypothèque pour l'achat de la propriété trois ans auparavant et qu'il la vende avec l'hypothèque toujours due à son institution financière, le notaire inscrira tout de même la nouvelle hypothèque de l'acheteur mais cette hypothèque étant postérieure à celle déjà inscrite pour le vendeur, la nouvelle hypothèque sera alors de deuxième rang tant que l'hypothèque du vendeur n'aura pas été complètement remboursée et qu'une quittance totale n'aura pas été inscrite afin de la rendre inopérante (“radiée”) au Registre foncier. Lorsque cette quittance aura été inscrite, la nouvelle hypothèque de l'acheteur sera alors considérée comme de premier rang car aucune autre hypothèque ne la précédera.
Ce sera donc le travail du notaire de voir à retenir en fiducie les sommes provenant de la vente de la propriété afin de payer intégralement l'hypothèque du vendeur et à obtenir une quittance du créancier du vendeur. Cette étape ne peut se faire avant la signature de l'acte d'achat à moins que l'hypothèque du vendeur n'ait déjà été payée intégralement mais non radiée. Il est bien entendu que les frais encourus et les honoraires du notaire pour son travail à obtenir un état des sommes dues pour l'hypothèque du vendeur, la comptabilité en fiducie pour le paiement des sommes au créancier du vendeur et la signature et l'inscription d'une quittance, les frais d'inscription au Registre foncier et tout le travail qui s'y rattache seront à la charge du vendeur car ce dernier doit vendre sa propriété libre de toute hypothèque, droit ou charge selon les termes habituels de l'offre d'achat.
Ce n'est que lorsque le notaire, après avoir effectué ce travail et obtenu la confirmation de l'inscription de la nouvelle hypothèque de l'acheteur et fourni au prêteur une copie certifiée de l'acte d'hypothèque avec une preuve de son inscription avec son rapport sur les titres et la preuve de l'assurance de la propriété, qu'il pourra obtenir le déboursé des sommes prêtées pour l'acheteur par l'institution financière de l'acheteur afin de lui permettre de passer à l'étape suivante, l'achat de la propriété.