L'achat d'une maison est, pour la plupart des gens, l'un des investissements les plus importants de notre vie. Il est donc important de bien comprendre les différentes étapes que doivent suivre tous les intervenants, dont l'acheteur lui-même et le notaire qui devrait toujours être impliqué dès le début.
Il est bien connu que l'offre d'achat ou promesse d'achat est le document que l'acheteur signe afin d'acheter un immeuble. Mais il ne faut pas considérer ce document comme n'étant pas important et que si on oublie quelque chose, on pourra toujours corriger cet oubli par la suite. Rien n'est plus faux. L'offre d'achat est le document le plus important de toute la transaction car lorsqu'elle est acceptée par le vendeur et que toutes les conditions sont remplies, l'entente est complète et le notaire qui devra préparer l'acte d'achat ou toute autre personne ne pourra rien changer aux conditions et termes établis dans l'offre à moins qu'il n'y ait entente réciproque entre le vendeur et l'acheteur. L'offre d'achat peut avoir été présentée à l'acheteur par un agent immobilier qui utilise alors un formulaire type. Même lorsqu'un agent immobilier est présent dans la transaction, il est bon de faire examiner toute offre par son notaire afin de bien en comprendre la portée. Si le vendeur n'utilise pas les services d'un courtier immobilier, il est alors très utile tant pour le vendeur que pour l'acheteur de contacter son notaire afin qu'une offre soit préparée sur mesure pour ses besoins.
L'offre devra indiquer précisément les noms et les coordonnées du vendeur et de l'acheteur, leur état ou situation matrimoniale, établir clairement le prix d'achat et son mode de paiement (comptant ou non). Le vendeur devra également s'engager à fournir un certificat de localisation qui montre l'état actuel de la propriété achetée, ainsi que tous les titres de la propriété en sa possession. Si la propriété achetée est un condo il est important que le vendeur s'engage à fournir une copie de la déclaration de copropriété et de tout amendement ainsi que le coût mensuel de toutes les cotisations qui doivent être payées par les copropriétaires.
Il va de soi que l'offre indiquera de façon complète et précise la propriété que l'on désire acheter. Il faudra indiquer l'adresse civique de la propriété, sa désignation cadastrale qui est constituée du ou des numéros des lots qui la composent avec indication du nom du cadastre lesquels identifient la propriété au Registre foncier (qui est le registre général au Québec où toutes les transactions immobilières sont inscrites et rendues publiques) et il faudra tenir compte de la rénovation cadastrale, s'il y a lieu. On peut voir ici l'importance du rôle que joue le notaire pour s'assurer de l'exactitude dans la description du bien que l'on désire acheter. Lorsqu'il s'agit d'une copropriété, il faudra préciser de façon plus complète ce qu'on achète comme par exemple, si un espace de stationnement ainsi qu'un espace de rangement sont compris. Dans certains cas, tel lorsque le prix de vente est calculé selon la superficie, il sera important d'indiquer les mesures ainsi que la superficie totale de la propriété. C'est aussi le moment de préciser si d'autres biens qui se trouvent sur la propriété seront inclus dans la vente ou expressément exclus.
L'offre devra également indiquer la date de signature prévue chez le notaire (il faut prévoir un délai suffisant pour lui permettre de faire l'examen des titres de la propriété, de mettre en place le financement et de préparer le dossier), indiquer la date de prise de possession de l'immeuble par l'acheteur et la date des répartitions (ajustements) des taxes foncières, des loyers, de l'huile, des frais de condo, etc.. Si la date de possession par l'acheteur est postérieure à la date de signature chez le notaire (ex.: 1 mois plus tard), il faudrait prévoir que le vendeur paiera à la signature de l'acte de vente un loyer à l'acheteur pour la période de temps durant laquelle il continuera d'occuper la propriété car l'acheteur sera responsable des taxes, des versements de son prêt hypothécaire, des primes d'assurance, des frais de condo et des autres coûts de la propriété dès la signature de l'acte d'achat chez le notaire, car il devient légalement propriétaire à ce moment et en supporte également les risques à compter de cet instant.
Dans l'offre, de nombreuses déclarations sont requises de la part du vendeur quant à la propriété elle-même, quant à tout avis reçu qui affecterait la propriété, quant à son état matrimonial, etc... L'acheteur quant à lui s'engagera à payer les droits de mutation (taxe de bienvenue), les honoraires et frais du notaire, assumera les baux, etc..
L'offre comporte habituellement plusieurs conditions, lesquelles, à défaut d'être remplies, entraînent la nullité de l'offre, comme celle d'être sujette à l'obtention par l'acheteur d'une hypothèque de premier rang (afin de pouvoir financer l'achat) pour un montant et des conditions de prêt à être clairement indiquées à l'offre et si cette hypothèque ne peut être obtenue par l'acheteur (ou même par le vendeur pour l'acheteur si l'acheteur fait défaut de faire les demandes d'hypothèque requises) dans un délai déterminé à l'offre, l'acheteur pourra alors se soustraire à son obligation d'acheter.
L'offre pourra également être sujette à une inspection par un inspecteur en bâtiment qualifié afin de s'assurer que la propriété ne comporte pas de problèmes quant à son état physique ou autres “surprises”. D'autres conditions comme la vérification du montant des loyers que rapporte la propriété, la vérification des baux si la propriété comporte des logements locatifs, et lorsqu'il s'agit d'une propriété à la campagne, si le puits artésien fournit bien de l'eau potable et est conforme et fonctionnel et que la propriété est dotée d'une fosse septique et d'un champ d'épuration conformes à la réglementation.
Il doit être bien compris que les divers points mentionnés sur cette page ne sont pas limitatifs et qu'une offre d'achat peut comporter bien plus de termes et conditions que ceux indiqués ici et c'est pour cette simple raison qu'il est impératif de toujours consulter un notaire afin de s'assurer que rien n'est oublié dans l'offre.